Gayrimenkulde markalı konut projeleri ve sektöre yabancı yatırımcının ilgisi masaya yatırıldı.
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün sektör verileri doğrultusunda gerçekleştirdikleri analiz, Türkiye genelinde son üç yılın ilk çeyrek konut satışlarının birbirine çok yakın olduğunu ortaya koyuyor. İpotekli konut satışlarına bakıldığında ise 2016 yılında 2015 yılına kıyasla %17 düşüş görülüyor. 2015'in ilk üç aylık döneminde konut kredi faiz oranlarının aylık ortalaması %0,9 iken bu yıl %1,15'e yükselmesi, düşüşün nedeni olarak gösteriliyor. Son üç yılın ilk çeyreği itibariyle İstanbul'da da benzer bir tablo görülüyor. Konut satışları yakın düzeyde seyrederken, ipotekli konut satışlarında düşüş yaşanıyor. Araştırmaya göre gerek Türkiye gerekse İstanbul'da yapılan konut satışlarının %46'sını ilk satışlar oluşturuyor.
KONUT KREDİLERİ BÜYÜYOR
Son 12 aya bakıldığında kullandırılan konut kredilerinin %12 büyüyerek 146 milyar TL'ye ulaştığı görülüyor. Son üç yılın Mart verileri konut kredilerinin büyüme kaydettiğini ortaya koyuyor. Ancak yükseliş seyrinin yavaşladığı belirtiliyor. Diğer yandan, takipteki kredilerin toplam krediler içindeki payının büyümemesi olumlu bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Söz konusu oranın sadece %0,5 olduğu belirtiliyor.
EN YÜKSEK PAY ESENYURT'UN
İstanbul genelinde konut satışlarının %17'sinin Esenyurt ilçesinde gerçekleştiği görülüyor. Esenyurt'u Beylikdüzü, Pendik, Sancaktepe, Küçükçekmece ve Başakşehir takip ediyor. Altı ilçede yapılan konut satışları İstanbul genelinin %46'sını oluşturuyor. Bununla birlikte, Esenyurt'un nüfusu İstanbul'un %5’i iken konut satışlarında %17 orana sahip bulunuyor. Beylikdüzü’nde kent nüfusunun %2'si yaşarken, satışların %5'i gerçekleşiyor. Bahçeşehir ise %2 nüfusa karşılık %4 satış payına sahip bulunuyor. Söz konusu yüzdeler alımların nüfusla ilintili olmadığını, harici alımların yoğun olduğunu ortaya koyuyor.
MARKALI KONUT PROJELERİ
İstanbul'da bulunan beş milyon konutun 500 binini markalı konutlar oluşturuyor. Nitelikli yapılar olarak tanımlanan markalı konutların kent yapılaşmasının %10'unu oluşturduğu görülüyor. Markalı konutlara ilçe bazında bakıldığında Esenyurt ve Beylikdüzü'nde %35, Başakşehir'de %33, Ataşehir'de %23, Bakırköy, Şişli ve Tuzla'da %18, Sancaktepe'de %16, Çekmeköy ve Küçükçekmece'de %13 oranları ortaya çıkıyor. 2015 yılında en fazla değer artışı yaşanan bölgeler ise sırasıyla Alemdağ, Beylikdüzü Gürpınar bölgesi, Kemerburgaz, Esenyurt, Ataşehir, Riva, Ümraniye merkez ve Acıbadem Çamlıca ilk sıralarda yer alıyor.
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE YABANCI İLGİSİ
Körfez ülkeleri yatırımcılarının bir önceki yılın aynı dönemine göre alan bazında %11 daha az yatırım yaptıkları belirleniyor. Öte yandan, aynı dönemde Körfez ülkeleri yatırımcılarının yabancı yatırımcılar içindeki payı, hisseye düşen alan bazında 2015'te %64 iken, 2016'da %57 olarak gerçekleşiyor. Toplam edinim sayısı bir önceki yıla göre büyürken, yüzölçümü bakımından azalma yaşanıyor. Rakamlar, Körfez ülkeleri yatırımcılarının 2015'te ortalama 275 metrekare alan alırken, bu yıl 216 metrekare büyüklükte alan aldıklarını ortaya koyuyor. Yabancı yatırımcıların ilgi gösterdikleri şehirlere bakıldığında 2015 itibariyle en çok İstanbul, Bursa, Yalova, Antalya, Muğla, Sakarya, Mersin, Kocaeli, Aydın ve Bolu'yu, 2016 itibariyle ise İstanbul, Bursa, Antalya, Muğla, Sakarya, Aydın, Kocaeli, Tekirdağ, Yalova ve Burdur'u tercih ettikleri görülüyor. Son iki yıl karşılaştırıldığında Mersin ve Bolu’nun listeden çıktığı, Tekirdağ ve Burdur'un listeye dahil olduğu görülüyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜM
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün analizinde kentsel dönüşüme de dikkat çekiliyor. 6.5 milyon yenilenmesi gereken konut için 400-500 milyar dolar arasında yatırım gerekiyor. Büyük resmin detaylarına bakıldığında 1999 depremi öncesi inşa edilmiş, Türkiye’de 13,5 milyon, İstanbul’da ise 3 milyonun üzerinde konut bulunuyor. 2012 yılı sonunda başlayan sürecin ilerlediği kaydediliyor. 17 ilçede toplam 40 'riskli alan' tespit edilmiş bulunuyor. Bu alanların büyüklüğü yaklaşık 11 milyon metrekareye karşılık geliyor. İstanbul’da deprem ve kentsel yenileme kaynaklı toplam dönüştürme ihtiyacının yaklaşık 900 bin konut olduğu, 377 bin deprem riski kaynaklı, 490 bin ise kentsel yenileme kaynaklı bağımsız birime ihtiyaç olduğu belirtiliyor.
2016 İÇİN ÖNGÖRÜLER
Analizde 2016 için öngörüler de sunuluyor. Türk lirası döviz karşısında değer kaybettiği için yabancı yatırımcının ilgisinin devam edeceği, kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının krediye olan ilgisinin limitli olsa da süreceği ve İstanbul'un marka şehir olarak körfez yatırımcılarından ilgisi görmeye devam edeceği belirtiyor. Analizde Körfez geçişi, 3. Boğaz köprüsü ve İstanbul Boğazında yapılan tüp geçit projelerinin sektörü canlı tutacağı, ulaşım araçları ve olanaklarının giderek artması nedeniyle büyük şehir çevrelerinin genişlemeye devam edeceği, kentsel dönüşümün aksamayacağı, köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısıyla büyük şehirlere olan talebin artacağı ,kira ve mülk fiyatlarının yükselme eğiliminde olacağı kaydediliyor.
YORUMLAR